Apsaimniekošanā parādās konkurence, kuras rezultātā ieguvēji būs iedzīvotāji

Tā kā iedzīvotājiem beidzamajā laikā ļoti interesē jautājums par savu īpašumu apsaimniekošanu, sarunai uzaicinājām SIA „LATIO NAMSAIMNIEKS” pārstāvjus, kas aktīvi darbojas šajā tirgū un vēlas piedāvāt savus pakalpojumus.

 

1.     Ar ko nodarbojas LATIO NAMSAIMNIEKS, kādi virzieni tiek attīstīti?

Latio dibināts 1991 gadā, un tā pirmsākumi ir meklējami Jelgavā, kad LLU celtniecības fakultātes studenti nodibināja Latio. 1995. gadā nodibināja meitas uzņēmumu ar mērķi tieši apsaimniekot savus nekustamos īpašumus. Tagad esam saredzējuši iespējas darboties nekustāmo īpašumu apsaimniekošanā, piedāvājot šo pakalpojumu iedzīvotājiem. Tādejādi līdz šim lielākoties apsaimniekošanu uzņēmušās pašvaldības institūcijas, un cilvēki to uztvēruši kā obligātu nodokli, nevis kā pakalpojumu ,kuru var piedāvāt arī privātas struktūras. Ja līdz šim, kad bija ekonomikas uzplaukums neviens par to nedomāja, tad pašreiz cilvēki aizdomājas, cik un par ko viņi maksā. Sākumā skatījāmies uz Rīgu, vēlējāmies privatizēt esošās namu pārvaldes, bet apsverot plusus un mīnusus, secinājām, ka tādejādi tiks pārņemta arī vecā aura un attiecības ar iedzīvotājiem tāpat nāksies veidot no jauna, pierādot savu varēšanu un gribēšanu. Piedāvājam iedzīvotājiem pakalpojumu, kuru tie paši izvēlas – nobalso 51%.

2.     Cik ilga ir LATIO NAMSAIMNIEKS pieredze ēku apsaimniekošanā? Cik ēku tā apsaimnieko uz doto brīdi un cik no tām ir Zemgales reģionā?

Kā jau teicām, pieredze ir no 1995. gada, kad uzsākām savu darbību apsaimniekošanā. Mēs tēmējam uz 18 lielākajām Latvijas pilsētām, bet pašreiz aktīvākā darbība ir Rīgā. Esam uzsākuši sarunas ar vairāk kā 250 mājām, kur šīs sarunas ir dažādās stadijās. No Zemgales vienīgā ir Jelgavā, Māras iela 1, kur ir iedzīvotāju kopsapulces protokols par mājas biedrības dibināšanu, līgums starp biedrību un LATIO NAMSAIMNIEKS par ēkas apsaimniekošanu - apsaimniekošanas darbus pārņemam no šā gada 1. septembra. Rīgā mūsu apsaimniekošanā ir 15 ēkas, un tuvākajās nedēļas parakstam vēl līgumus ar aptuveni 3 mājām nedēļā. Process no ieceres līdz apsaimniekošanas līguma parakstīšanai ir pietiekami ilgs.  

3.     Pastāstiet, kā Jūs meklējat klientus. Kā tas notiek?

Iedzīvotāji lielākoties zvana un interesējas paši. Ja redzam, ka, pieņemsim, Rīgā, kur dzīvojamās mājas ir lielākoties būvētas puduros, no atsevišķām mājām izrāda interesi, tad pielietojam kampaņveidīgu informācijas nodošanu. Izziņojam sapulces laiku, lai tajā var piedalīties iedzīvotāji arī no apkārtējām mājām un uzdot sev interesējošos jautājumus. Nu pēc tam attiecīgi, ja ir interese, organizējam mājas kopsapulces. Paši nevienam neuzbāžamies, ja mūs sauc, tad nākam.

4.     Vai jūs esat gatavi slēgt apsaimniekošanas līgumus ar visiem, kas vēlas, vai ir kādi noteikti kritēriji (ēkas lielums, tehniskais stāvoklis, parādu līmenis pie esošā apsaimniekotāja)?

Principā līgumus slēdzam ar jebkuru. Jautājums ir tikai cenā un nosacījumos. Mēs redzam, ka uz tipveida mājām šo pakalpojumu var standartizēt un sniegt kvalitatīvi par zemām izmaksām. Ir, protams, mājas, kas atrodas tālu no citām, kurās ir maz dzīvokļu un tām ir lieli zemesgabali. Arī šādas ēkas var apsaimniekot, bet izmaksas būs augstākas par 0.09 Ls/m2. Ierobežojumu pēc būtības nav, uzņemamies arī mazākas mājas. Izvērtēsim katru ēku individuāli. Tehniskais stāvoklis nav šķērslis apsaimniekošanai. Pirms ēku pārņemt, mēs to apsekojam un informējam iedzīvotājus, kas būtu jādara tuvākajā laikā. Šīs izmaksas neietilpst apsaimniekošanas maksā. Par darbiem vienojas atsevišķi. 

5.     Kādas ir un kā notiek praktiskās darbības ēkai, kas vēlas kļūt par jūsu klientiem?

Ir divi veidi, kā to dara, uz biedrības lēmuma pamata vai savstarpējā lēmuma pamata. Skatāmies, kas kurai mājai individuāli ir tas, ko iedzīvotāji vēlas. Lielajām mājām iegājies, ka tiek dibinātas biedrības, arī Jelgavā, Māras ielā 1. Šai biedrībai ir deleģētas zināmas funkcijas, tā arī noslēdz līgumu ar apsaimniekotāju. Otrajā variantā, kad ir pilnvarotās personas, mēs piedāvājam apvienotu līgumu, kur ietvertas gan iedzīvotāju savstarpējais līgums, gan apsaimniekošanas līgums. Te tiek ietvertas iedzīvotāju prasības un pilnvarojums, kāds tiek piešķirts pilnvarotajām personām, parasti tās ir personas no katras kāpņu telpas, un viņas arī pilda biedrības valdes funkcijas.

6.     Kā tas atsaucas uz ēkas iedzīvotājiem? Jāpārslēdz līgumi ar esošajiem parādniekiem, ja tādi parādi ir?

Pēc būtības nekādi. Par vecajiem parādiem ir atsevišķa saruna ar iepriekšējo pārvaldnieku. Vecais pārvaldnieks pats var vērsties pret nemaksātājiem vai cedēt parādu jaunajam apsaimniekotājam. Vēl jau ir jautājums, vai šie parādi ir pamatoti, vai nē. Juristi ar finansistiem izvērtē visus dokumentus, uz kāda pamata tad ir šie parādi, un secina patieso parādu apjomu. Tas bieži vien ir stipri mazāks par sākotnēji uzrādīto.  

7.     Ko Jūs piedāvājat saviem potenciālajiem un esošajiem klientiem? Kā tas atšķiras no citu apsaimniekotāju piedāvājuma?

Mēs piedāvājam tos pašus pierastos apsaimniekošanas pakalpojumus, taču atšķirība ir pakalpojumu cenā un pakalpojumu izvēlē. Standarta Latio Namsaimnieka apsaimniekošanas maksa parasti ir būtiski mazāka par šobrīd esošo. Un otra lieta ir iedzīvotājiem dotā iespēja izvēlēties cik naudas atlicināt uzkrājumu fondā savai mājai. Šādu iespēju citas apsaimniekošanas firmas un pašvaldības uzņēmumi nepiedāvā. Apkopojot- Latio Namsaimnieks veido dialogu un piedāvā tieši to ko iedzīvotāji vēlas, nevis pats izlemj viņu vietā.  

8.     Cik ir plānotas izmaksas par apsaimniekošanu (piemēram, Ls/m2), un kas tajās ietilpst?

Kā jau tas tika teikts, standarta apsaimniekošanas maksa ir no 0.09 Ls/m2 (mājām, kuras piekrīt energoefektivitātes programmai) un no 0.12 Ls/m2, ja iedzīvotāji vēlas tikai apsaimniekošanu. Visi pakalpojumi, kas tajā ietilpst, ir atšifrēti uz vairākām lapām. Sīks uzskaitījums uz vairākām lapām (saraksts ir pievienots intervijai ZREA). Šajā sarakstā ir pakalpojumi, to biežums. Kas attiecas uz pārējiem pakalpojumiem, tad līgumā ir norādīts, ka tas tiek risināts ar dzīvokļu kopsapulces lēmumu. Cik mēs zinām, šāds pakalpojumu atšifrējums citiem apsaimniekotājiem nav.

9.     Vai Jūs nodrošināsiet avārijas apkalpošanu (kanalizācija, ūdens, elektrība, gāze), kā Jūs to domājat veikt?

Jā, LATIO NAMSAIMNIEKS nodrošina šo pakalpojumu. Mēs reaģējam diennakts jebkurā laikā. Tas ir iekļauts šajā standarta apsaimniekošanas maksā , un ierakstīts mūsu piedāvājumu un līguma un pakalpojumu sarakstā. 

10.   Vai jūs piedāvājat arī ēkas energoefektivitātes uzlabošanas pasākumus?

Jā, visus tos energoefektivitātes uzlabošanas pasākumus, par kuriem iedzīvotāji pieņem kopsapulcē lēmumu. Ar katru māju tiek runāts atsevišķi. Ja māja uzskata ,ka viņiem tas nav vajadzīgs, mēs to neuzspiežam, piedāvājam atsevišķi apsaimniekošanas pakalpojumu, bez energoefektivitātes uzlabošanas līdz brīdim, kad iedzīvotāji nemaina savas domas. Paši mēs neveicam būvdarbus, bet gan organizējam iespējami efektīvāku iedzīvotāju pieņemto lēmumu realizāciju, iepirkuma, atlases un uzraudzības procesā iesaistot mājas iedzīvotājus.

11.   Kas apmaksās sākotnējās energoefektivitātes pasākumu (audits, apsekošana, tāme, projekts) izmaksas?

Pagaidām visus šos sākotnējos dokumentus - tehniskā apsekošana, audits, tāme izstrādājam par saviem līdzekļiem, iedzīvotājiem nekas netiek prasīts. Iespējams, pēc gada, kad mums klienti stāvēs rindā, mēs izdomāsim, ka par šo vajadzētu ņemt naudu (smejas). Nu nav jau tā, ka mēs ar labdarību nodarbojamies, bet pirmajām mājām mēs uzreiz veicam tehnisko apsekošanu, lai iepazītos ar ēku, tās tehnisko stāvokli. Šis tehniskais atzinums noder arī citām vajadzībām turpmākajā ēkas apsaimniekošanā. 

12.   Vai domājat ieguldīt savus līdzekļus vai piesaistīt bankas? Un, ja jā, tad kas būs kredīta ņēmējs?

Esam aprēķinājuši, ka visa uzsāktā projekta realizācijai nepieciešami līdz pat 500 miljonu latu, un šādu naudu jau no savas kabatas neizvilksi. Protams, esam runājuši ar visām lielākajām Latvijas bankām par papildus kapitāla piesaisti. Bet, kā jau tika teikts, bankas neprasa ieķīlāt dzīvokļus. Bankai ir izdevīgāk runāt un vienoties ar vienu personu - LATIO NAMSAIMNIEKS, kas sniedz arī savas garantijas. Kredīta ņēmējs, protams, būs LATIO NAMSAIMNIEKS.

13.   Ja cilvēki nevēlēsies maksāt par ēkas izskata un energoefektivitātes uzlabošanu? Vai tas nebūs traucēklis?

Tā ir viņu ēka, viņi pieņem lēmumu. Ja lēmumu pieņem vairākums, tad ar pārējiem ir jāstrādā likumdošanas noteiktajā kārtībā. Likums arī nosaka, ka visiem ēkas īpašniekiem ir jāiegulda līdzekļi ēkai nepieciešamajiem darbiem. Daudzdzīvokļu mājā ir katra pienākums rūpēties par ēku. Parasti gan pēc visu darbu pabeigšanas cilvēki ir apmierināti ar rezultātu un maksā, ir redzams, ka iepriekš negatīvā nostāja mainās un pozitīvo. Nevar ar varu piespiest kādu siltināt savu ēku, ir jāveic izskaidrojošais darbs, un tas lēmums jāpieņem pašiem iedzīvotājiem. Pašreiz ir tāda steiga, bet cilvēkiem vajag laiku apdomai, iepazīt labos piemērus, un tad būs arī pozitīvi lēmumi attiecībā uz energoefektivitātes paaugstināšanu.

14.   Kā galveno trūkumu iedzīvotāji sadarbībai ar apsaimniekotājiem min komunikācijas trūkumu. Kā Jūs uz to skatāties, kāds ir redzējums?

Plānots ieviest informācijas centru, uz kuru iedzīvotājs var zvanīt jebkurā diennakts laikā, lai tas būtu 1 numurs, nevis 10. Un šeit varēs iegūt visu pamatinformāciju, sākot no neskaidrībām par rēķinu līdz remontbrigādes izsaukumam. Ja operators pats nevarēs atbildēt uz sarežģītiem jautājumiem, klients tiks pārslēgts pie speciālista. Arī elektroniskā veidā. Centrs tiek plānots, kad būsim sākuši apsaimniekot aptuveni 100 mājas. Turklāt katrai mājai ir plānots savs pārvaldnieks. Šis viens pārvaldnieks būs uz 10 – 15 mājām, kas arī atbildēs par apsaimniekošanas lietām. Tiek saglabāta arī māju vecāko institūcija. Viņi būs starpnieki starp iedzīvotājiem un pārvaldnieku, jo māju vecākie nāk tieši no konkrētās ēkas.

15.   Kā Jūs nodrošināsiet caurspīdīgumu apsaimniekošanā? Piemēram, ja ēku paredzēts renovēt, kā ēkas iedzīvotāji varēs iesaistīties lēmuma pieņemšanā, būvnieka izvēlē u.c. procesos, kurus tie apmaksās?

Noteikti, ka varēs piedalīties mājas valdes vai kādi konkrēti deleģēti iedzīvotāji tā notiek viss process. Tad arī šīs personas varēs skaidrot, kāpēc tika pieņemts tāds lēmums par konkrēto aktivitāti, nevis savādāks. Šīs pilnvarotās personas var nebūt arī mājas iedzīvotāji, vai īpašnieki, tie var būt kompetenti cilvēki no malas, kam uzticas mājas iedzīvotāji pārstāvēt viņu intereses konkrētos jautājumos. Vispār ir paredzēts pēc iespējas biežāk piesaistīt iedzīvotāju pilnvarotās personas pie lēmumu pieņemšanas par māju, lai būtu augsts uzticības līmenis. Pie jebkuru remontdarbu veikšanas, lai arī pasūtītājs saskaņā ar līgumu ir apsaimniekotājs, darbi uzskatāmi par paveiktiem tikai tad, kad nodošanas - pieņemšanas aktu ir parakstījis pilnvarotais pārstāvis no iedzīvotājiem, tāds punkts ir atrunāts būvdarbu līgumā.

16.   Ko vēlaties ieteikt iedzīvotājiem, kā izvēlēties piemērotāko un labāko apsaimniekotāju?

Vienas formulas nav. Ir māja ar savām konkrētajām vēlmēm. Dažās mājās cilvēki apsaimnieko paši, un neko vairāk viņiem nevajag. Mājām jāskatās tie aspekti kas viņiem ir svarīgi. Mēs varam piedāvāt standartizētu apsaimniekošanas pakalpojumu  ar zemām izmaksām. Tām mājām, kuru iedzīvotāji vēlas individuālu pieeju – arī varam piedāvāt savus pakalpojumus, bez izmaksas būs nedaudz augstākas. Atšķirībā no pašvaldības namu pārvaldēm, kam nami apsaimniekošanā ir nodoti jau vēsturiski, mēs nevaram atļauties pret to apsaimniekošanu izturēties nolaidīgi. Tāpēc veidojam savu pakalpojumus tā, lai iedzīvotājiem LATIO NAMSAIMNIEKS būtu pirmā izvēle namu apsaimniekošanā – ar pilnu atbildību un solījumu izpildi. Tiem, kam tas der - varētu būt mūsu klienti. Citiem vajag, lai tā noteikti būtu pašvaldības institūcija. Tā, ka katram savs.

 

 

 

Dokumenti

Darbu apraksts